Аккредитив при сделке с недвижимостью: как работает и чем отличается от эскроу
Аккредитив исполняется после того, как получатель представит документы, указанные в его условиях, а банк сверит их с этими условиями. До обращения в банк покупателю и продавцу нужно определить, какое событие должно предшествовать выплате и каким документом оно будет подтверждено. Если документ нельзя получить или подать вовремя, условие расчёта стоит пересмотреть до открытия аккредитива.
- Аккредитив исполняется по документам, перечисленным в его условиях.
- Банк сверяет документы с этими условиями, но проверка сама по себе не подтверждает исполнение основного договора.
- До открытия согласуйте, кто получит каждый документ, кто подаст его в банк и успеет ли сделать это в срок.
- На проверку документов отведено не более пяти рабочих дней после дня их получения банком.
- У аккредитива и эскроу могут быть разные основания передачи денег. Сначала выясните, какая конструкция предусмотрена для вашей сделки.
Что стороны сделки должны согласовать до выбора расчёта
Сначала определите, что именно должно запустить перевод денег. Одного намерения использовать аккредитив недостаточно: стороны должны соотнести условие платежа с документом, который удастся подготовить и представить в банк.
До выбора способа расчёта обсудите с другой стороной:
- какое событие должно произойти до передачи денег;
- какой документ подтвердит это событие;
- кто и где сможет получить документ;
- кто подаст его в банк и в какой срок;
- подходит ли установленный срок с учётом времени на получение и передачу документа.
Сверьте формулировки в проекте договора с условиями, которые банк готов включить в аккредитив. Если стороны по-разному понимают, какой документ подтверждает нужное событие, разногласие лучше обнаружить до подписания условий. Иначе продавец может считать требование выполненным, а банк получит документ, который не совпадает с установленным перечнем.
Решение зависит и от того, сможет ли сторона, отвечающая за подачу, действовать в заданном порядке. Например, заранее выясните, где принимают документы, кто вправе их представить и предусмотрен ли электронный способ. Подтвердите эти детали у банка, который будет исполнять аккредитив.
Что такое аккредитив и когда банк переводит деньги
Аккредитив представляет собой форму безналичных расчётов и отдельное обязательство банка. При представлении документов, предусмотренных условиями, банк переводит деньги получателю. В сделке с недвижимостью получателем может быть продавец. Банк действует на основании условий аккредитива, а не общего описания договорённости между сторонами.
Кто участвует в расчёте
Открыть аккредитив поручает плательщик. Его заявление принимает банк-эмитент: так называют банк, который открывает аккредитив. Он может исполнить его сам или передать полномочия другому банку. Такой банк называют исполняющим; им может быть банк получателя или другой банк.
Получатель денег, то есть бенефициар, представляет предусмотренные документы. После этого банк сверяет их с условиями аккредитива. Если документы соответствуют условиям, банк переводит деньги получателю. Если выявлены расхождения, исполняющий банк вправе отказать в исполнении и сообщить причины отказа.
Почему аккредитив исполняют по документам
Аккредитив обособлен от основного договора. Поэтому банк принимает решение о его исполнении на основании представленных документов по аккредитиву. Эта особенность определяет и сильную, и уязвимую сторону расчёта: условие платежа можно сформулировать заранее, но банк будет оценивать именно документы, а не все обстоятельства сделки.
Аккредитив иногда называют аккредитивным счётом, однако это выражение не полностью описывает расчётную конструкцию. Если вы сравниваете аккредитив с обычным банковским счётом, различие разобрано в материале о видах банковских счетов.
Кто открывает аккредитив и что указать в его условиях
Аккредитив открывает банк-эмитент на основании заявления плательщика. Форму и порядок подачи заявления устанавливает сам банк, поэтому до обращения полезно согласовать с продавцом не только способ расчёта, но и содержание документарного условия.
Заявление плательщика и роль банка-эмитента
Плательщик подаёт заявление в банк-эмитент. Узнайте в банке, какой порядок действует для выбранного способа подачи и кто должен предоставить сведения о получателе и документах. Не переносите в заявление формулировки из договора автоматически: убедитесь, что банк принимает их в нужном виде.
Если стороны привлекают разные банки, заранее выясните, куда именно получателю нужно представить документы. Важно согласовать это до подписания условий, чтобы продавец знал, какой банк будет их принимать и проверять.
Вид, срок, способ исполнения и перечень документов
В условиях аккредитива должны быть указаны его вид, срок действия, способ исполнения, перечень документов и требования к ним. Универсального перечня для всех сделок нет: документы определяются условиями конкретного аккредитива.
При согласовании проверьте:
- одинаково ли стороны описывают документ, который подтверждает нужное событие;
- понятны ли требования к документу и его реквизитам;
- кто сможет получить и подать документ;
- укладывается ли подготовка в срок действия аккредитива;
- указана ли возможность электронной подачи, если стороны рассчитывают на неё.
Эти параметры влияют на то, сможет ли продавец представить документы именно так, как требует аккредитив. Само открытие аккредитива не означает, что любой документ можно передать в электронном виде или что банк примет его по устной договорённости.
Что банк проверяет и почему может отказать в исполнении
Банк сверяет представленные документы с условиями аккредитива. Проверка ограничена документами и их соответствием заданным требованиям: она не означает, что банк самостоятельно оценивает все обстоятельства сделки с недвижимостью.
Проверка документов по внешним признакам
Банк проверяет по внешним признакам, совпадают ли документы и их реквизиты с требованиями аккредитива, а также нет ли противоречий между документами. Например, он сопоставляет сведения в документе с теми, которые указаны в условиях.
Такой контроль не подтверждает сам по себе, что стороны фактически исполнили основной договор. Если документ формально соответствует условиям, это ещё не означает, что банк проверил все действия покупателя и продавца или дал оценку самой сделке.
Срок проверки: не более пяти рабочих дней после дня получения
Срок проверки документов не должен превышать пяти рабочих дней, следующих за днём их получения. Это общий максимальный срок проверки, а не срок, в который продавец должен представить документы. Срок их подачи определяется условиями самого аккредитива.
Поэтому отдельно проверьте обе даты: крайний срок представления документов и время, которое потребуется на их подготовку. Если документ появится незадолго до окончания срока действия аккредитива, заранее уточните в банке, как в этой ситуации будут применяться условия.
Какие последствия имеют расхождения
Если банк обнаружит расхождения, исполняющий банк вправе отказать в исполнении аккредитива. Получателю он должен сообщить об отказе и перечислить все расхождения, которые стали его причинами.
После уведомления сверьте каждую указанную причину с условиями аккредитива. Затем уточните у банка и второй стороны, какой порядок действий доступен в вашей ситуации. Не рассчитывайте, что повторная подача автоматически изменит срок или сами условия аккредитива.
Какие документы и сроки проверить до сделки
Универсального списка документов для сделки с недвижимостью здесь нет: перечень зависит от условий конкретного аккредитива. Составьте свою таблицу по документам, которые стороны и банк согласовали для расчёта. На каждый документ отведите отдельную строку.
| Документ из условий | Кто и где его получает | Кто подаёт в банк и в какой форме | Когда он будет готов | Срок подачи | Что уточнить у банка |
|---|---|---|---|---|---|
| Впишите точное название | Укажите, кто выдаёт документ и где его получить | Назовите подающего и допустимый способ передачи | Уточните реальный срок получения | Перенесите срок из условий аккредитива | Сверьте требования к форме, реквизитам и месту подачи |
Сопоставьте для каждого документа три вещи: кто может его получить, когда он будет готов и кто успеет передать его в банк. Если хотя бы одно звено неясно, выясните это до открытия. Так стороны увидят условия, которые невозможно исполнить в срок, пока их ещё можно согласовать.
Электронные документы допускаются, если такой способ предусмотрен условиями аккредитива. Не считайте электронную подачу доступной автоматически. Уточните, какой формат принимает банк, кто должен отправить документ и можно ли получить подтверждение его приёма.
Аккредитив или эскроу: что запускает передачу денег
Сравнивайте эти способы расчёта по главному вопросу: какое условие даёт основание передать деньги получателю. У аккредитива таким основанием служат документы, предусмотренные его условиями. У эскроу основание зависит от конструкции счёта и договора, а при долевом строительстве действует стандартная модель со своим событием передачи средств.
| Расчётная конструкция | Что служит основанием передачи денег | Что проверить до сделки |
|---|---|---|
| Аккредитив | Представление документов, предусмотренных условиями аккредитива | Какие документы нужны, кто их подаст и успеет ли сделать это в установленный срок |
| Эскроу вне ДДУ | Основания, предусмотренные договором счёта эскроу | Какое именно договорное условие запускает передачу денег и как его подтвердить |
| Эскроу при договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) в стандартной модели | Средства участников остаются на эскроу до завершения строительства и становятся доступны застройщику после ввода объекта в эксплуатацию | Соответствует ли сделка долевому строительству и какой момент предусмотрен для доступа застройщика к средствам |
Первая таблица сопоставляет основания передачи денег. Здесь показана последовательность расчёта: кто оформляет инструмент, что происходит до выплаты и кому она становится доступна.
| Этап | Аккредитив | Эскроу вне ДДУ | Эскроу при ДДУ |
|---|---|---|---|
| Оформление и размещение средств | Плательщик подаёт заявление банку-эмитенту; в условиях указываются документы и срок их представления. | Депонент размещает средства на специальном счёте; договор определяет основание их передачи бенефициару. | Средства участника долевого строительства депонируются на счёте эскроу. |
| Что происходит до передачи денег | Получатель представляет документы, а банк сверяет их с условиями по внешним признакам. | В описанной Банком России конструкции средства блокируются до наступления договорного основания. | Средства остаются на эскроу до завершения строительства. |
| Кому и когда средства становятся доступны | Бенефициару, если документы соответствуют условиям аккредитива. | Бенефициару при наступлении основания, предусмотренного договором. | Застройщику после ввода объекта в эксплуатацию. |
Аккредитив и эскроу вне долевого строительства
При эскроу вне ДДУ основание передачи денег задаёт договор счёта. Поэтому изучите конкретное условие, которое должно наступить, и требования к его подтверждению.
У аккредитива другой порядок: банк проверяет документы по своим условиям и может отказать при расхождениях. Название счёта само по себе не отвечает на вопрос, когда продавец или застройщик получит деньги. Сравните именно событие передачи, подтверждающий документ или договорное условие и срок, в который это можно исполнить.
Счёт эскроу при долевом строительстве
В стандартной модели ДДУ средства участника остаются на эскроу во время строительства и становятся доступны застройщику после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому сравните эту схему с условиями именно своего договора.
Как проверить выбранный способ расчёта перед сделкой
Перед подписанием соотнесите выбранную конструкцию с тем, что должно произойти для передачи денег. Для сделки важнее не название расчёта, а условие, которое стороны понимают одинаково и могут выполнить.
Если аккредитивные документы можно получить и подать в срок
Если выбран аккредитив, сверьте требования к документам, порядок подачи и крайний срок. Заранее определите, кто получит каждый документ и какой банк будет его принимать.
Если средства размещаются на эскроу по ДДУ
При ДДУ сопоставьте стандартное условие доступа застройщика к средствам с типом договора и стадией строительства. В этой модели деньги остаются на счёте до завершения строительства и становятся доступны после ввода объекта.
Если для эскроу вне ДДУ условия передачи задаёт договор
Найдите в договоре счёта конкретное основание передачи денег и выясните, как стороны подтвердят его наступление. Порядок для такой конструкции нельзя выводить только из слова эскроу.
Если стороны не могут назвать событие, которое запускает передачу денег, или не понимают, какой документ это подтвердит, решение ещё не готово. Сначала согласуйте условие между собой, затем уточните у банка, как оно будет записано и исполнено. Проверяйте не общее название услуги, а выполнимость порядка расчёта для вашей сделки.